Les récents mouvements de marché et singulièrement la contraction boursière des sociétés immobilières cotées belges peuvent susciter des inquiétudes. Nous vous proposons d’en éclairer les principales causes et de vous révéler les opportunités qui se profilent à l'horizon.

Le contexte actuel et la théorie

Le net regain de l’inflation post-COVID a forcé les banques centrales à durcir les conditions monétaires afin de freiner la prolifération des hausses de prix. En effet, une banque centrale a pour principal mandat de veiller à la stabilité des prix (aux États-Unis, elle doit également maintenir le plein emploi). Pour cela, elle dispose de plusieurs outils, dont le plus connu est le taux d’intérêt, qu’elle fixe pour les crédits qu’elle octroie aux banques commerciales au jour le jour. En augmentant ou en baissant ce taux, une banque centrale influence indirectement (par l’entremise des banques commerciales) la capacité de consommation et d’investissement des agents économiques (vous, les entreprises et les États). Vous l’aurez vite compris, plus elle durcit les conditions monétaires, plus elle espère brider l’envie de dépenser et ainsi, par l’action de la loi de l’offre et de la demande, freiner la hausse des prix. Voilà pour la théorie.

Le contexte actuel et la pratique

La hausse de l'inflation et des taux d’intérêt a créé un environnement plus difficile pour le secteur immobilier. Celui-ci se trouve pris dans un étau entre l'augmentation du coût des matériaux de construction, celle du coût de financement et un sentiment de défiance des investisseurs à son égard. D'une part, ceux-ci craignent que la hausse des coûts n'altère la rentabilité du secteur immobilier et le dévalorisent en conséquence. D'autre part, beaucoup choisissent d'investir dans des sociétés immobilières réglementées (SIR) pour le rendement de leur dividende. Cependant, dès lors que celui des placements sans risque (i.e. les obligations d’Etat) monte et redevient attractif, les plus prudents de ces investisseurs préfèrent vendre tout ou partie de leur portefeuille immobilier pour acheter des obligations, alimentant ainsi un courant vendeur sur les SIR. Ces deux phénomènes expliquent l’essentiel de la dépréciation du secteur immobilier coté en bourse depuis maintenant un an et demi.

Pourtant, l'activité même des sociétés immobilières est assez bien protégée contre l'inflation, puisque les loyers sont généralement indexés. Aussi, nous n'envisageons pas de baisse significative des dividendes des SIR que nous suivons. Quant aux cours de bourse, nous observons désormais des décotes importantes entre la valeur de marché de la plupart des SIR et la valeur nette de leur parc immobilier. En d'autres termes, la valeur boursière des SIR est sensiblement inférieure à la valeur des immeubles qu'elles détiennent, nette de leur endettement. Cela signifie que les investisseurs ont l'opportunité d'acquérir des actifs de qualité à un prix inférieur à leur valeur réelle.

Perspectives

Nous sommes donc optimistes à propos de l’évolution future des sociétés que nous suivons pour notre offre de gestion immobilière. Premièrement, nous observons des signes encourageants indiquant que l'inflation a atteint son pic et entamé une trajectoire descendante. Cette tendance, couplée à une stabilisation probable des taux d'intérêt à court et moyen termes, crée un environnement propice à la revalorisation des SIR.

Deuxièmement, les sociétés que nous suivons possèdent des parcs immobiliers modernes, de qualité, gérés par des professionnels, qui répondent déjà en grande partie aux dernières normes environnementales et aux exigences du marché.

Enfin, l’indexation de leurs revenus locatifs offrent aux sociétés immobilières une protection contre l'inflation et leur décote leur confère un potentiel d'appréciation en capital.

Nous pensons dès lors que la capacité de revalorisation du secteur immobilier coté est désormais sensiblement plus importante que le risque d’une nouvelle dépréciation substantielle.

L'investissement est un voyage à long terme. Les fluctuations temporaires, bien que déconcertantes, en sont des étapes normales. Nous nous situons à présent à un moment charnière où les défis apparents masquent des opportunités d'investissement appréciables. En tant qu'investisseur avisé, reconnaître et capitaliser sur ces opportunités permet de naviguer avec succès dans le paysage financier et de maximiser le rendement de ses investissements. Rappelons enfin qu’un placement dans l’immobilier coté non seulement génère un rendement courant souvent bien supérieur, mais offre également une meilleure diversification et est nettement moins exigeant que l'achat de biens immobiliers en dur.